Νέα δεδομένα για την οικοδομική δραστηριότητα και την αξιοποίηση ακινήτων διαμορφώνονται μέσα από τον σχεδιασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τις λεγόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ).
Το σχέδιο προβλέπει τη δυνατότητα να προστεθούν περισσότερα από 1,85 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα δόμησης σε περιοχές της χώρας, δίνοντας τη δυνατότητα, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να κατασκευαστούν μεγαλύτερα κτίρια ή να προστεθούν επιπλέον τετραγωνικά σε ήδη οικοδομήσιμα ακίνητα.
Η Κορινθία, όμως, δεν βρίσκεται μέσα στις πρώτες περιοχές που περιλαμβάνονται στις μελέτες.
Αντίθετα, η γειτονική Αργολίδα βρίσκεται στον σχεδιασμό, με τέσσερις προτεινόμενες ζώνες στη Δημοτική Ενότητα Ναυπλιέων και δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 150.286,55 τετραγωνικών μέτρων.
Το στοιχείο αυτό έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την Πελοπόννησο, καθώς δείχνει ότι ο νέος μηχανισμός αρχίζει να αποκτά συγκεκριμένη μορφή στην περιοχή, χωρίς μέχρι στιγμής να υπάρχει αντίστοιχη πρόβλεψη για την Κορινθία.
Ποιες περιοχές θα αποκτήσουν δυνατότητα για περισσότερη δόμηση
Σύμφωνα με τις μελέτες που τέθηκαν σε δημόσια διαβούλευση, προτείνονται 91 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 26 δημοτικές ενότητες της χώρας.
Η συνολική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης φτάνει τα 1.854.688 τετραγωνικά μέτρα.
Από τα στοιχεία ξεχωρίζουν:
| Περιοχή | Προτεινόμενες ζώνες | Πρόσθετη δόμηση |
|---|---|---|
| Βόρειος Τομέας Αθηνών | 25 | 584.404,90 τ.μ. |
| Ανατολική Αττική | 37 | 1.046.013,15 τ.μ. |
| Αργολίδα – Ναύπλιο | 4 | 150.286,55 τ.μ. |
| Σύνολο πρώτων μελετών | 91 | 1.854.688 τ.μ. περίπου |
Οι μελέτες καλύπτουν περιοχές από την Αττική μέχρι την Πελοπόννησο, την Κεντρική και Ανατολική Μακεδονία, τη Θράκη, τη Στερεά Ελλάδα και την Κρήτη.
Στον σχεδιασμό περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η Θεσσαλονίκη, η Καβάλα, η Δράμα, η Καστοριά, η Βοιωτία, η Φθιώτιδα, η Μαγνησία, η Αχαΐα, η Αργολίδα, το Ηράκλειο και τα Χανιά.
Η Κορινθία δεν περιλαμβάνεται στις συγκεκριμένες 13 μελέτες.
Τι σημαίνει ότι η Κορινθία μένει εκτός;
Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Κορινθία, η απουσία του νομού από τον πρώτο σχεδιασμό σημαίνει ότι δεν υπάρχει αυτή τη στιγμή συγκεκριμένη πρόταση για τη δημιουργία Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης στην περιοχή.
Δεν προβλέπεται, επομένως, μέσα από αυτό το πρόγραμμα κάποια αυτόματη αύξηση του συντελεστή δόμησης στην Κόρινθο, στο Λουτράκι, στο Κιάτο, στο Ξυλόκαστρο, στο Βραχάτι ή σε άλλες περιοχές του νομού.
Αυτό δεν σημαίνει ότι η Κορινθία αποκλείεται οριστικά από τον θεσμό. Σημαίνει ότι δεν έχει ενταχθεί στις πρώτες συγκεκριμένες μελέτες που έχουν δημοσιοποιηθεί, ούτε στις 103 πρόσθετες ζώνες που έχουν ανακοινωθεί για την επόμενη φάση.
Το ζήτημα έχει σημασία για μια περιοχή με έντονη οικοδομική δραστηριότητα, παραθαλάσσιους οικισμούς, τουριστικές περιοχές, ακίνητα με πολεοδομικούς περιορισμούς και διαφορετικές ανάγκες από δήμο σε δήμο.
Το ερώτημα που προκύπτει είναι αν θα εξεταστεί μελλοντικά η δυνατότητα δημιουργίας αντίστοιχων ζωνών και στην Κορινθία, μέσα από τον ευρύτερο πολεοδομικό σχεδιασμό.
Τι είναι τελικά η μεταφορά συντελεστή δόμησης;
Με απλά λόγια, πρόκειται για έναν τρόπο με τον οποίο ένας ιδιοκτήτης μπορεί να αξιοποιήσει οικοδομικά δικαιώματα που δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει στο ακίνητό του, μεταφέροντάς τα σε άλλο ακίνητο, σε περιοχή όπου επιτρέπεται αυτή η πρόσθετη δόμηση.
Για παράδειγμα:
Ένας ιδιοκτήτης έχει ένα διατηρητέο κτίριο ή ένα ακίνητο στο οποίο υπάρχουν περιορισμοί που δεν του επιτρέπουν να χτίσει όσα τετραγωνικά θα μπορούσε κανονικά. Αντί να χάσει εντελώς αυτή τη δυνατότητα, μπορεί, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, να μεταφέρει το δικαίωμα δόμησης σε άλλο ακίνητο. Ο ιδιοκτήτης του δεύτερου ακινήτου μπορεί να αποκτήσει επιπλέον δυνατότητα να χτίσει, πέρα από όσα θα του επέτρεπε ο αρχικός συντελεστής δόμησης, μέσα στα όρια που προβλέπει η εγκεκριμένη ζώνη.
Αυτός είναι ο λόγος που δημιουργούνται οι Ζώνες Υποδοχής. Για να καθοριστούν συγκεκριμένες περιοχές στις οποίες θα μπορεί να μεταφέρεται αυτή η πρόσθετη δόμηση.
Στον θεσμό μπορούν να ενταχθούν, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, ακίνητα με διατηρητέα κτίρια, ακίνητα που υπόκεινται σε περιορισμούς προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς, καθώς και ιδιοκτησίες που έχουν δεσμευτεί για κοινόχρηστους ή κοινωφελείς χώρους.
Τράπεζα Γης – Πώς θα γίνονται οι μεταφορές
Κεντρικό ρόλο στο νέο σύστημα έχει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης.
Μέσω αυτής θα γίνεται η οργανωμένη καταγραφή και διαχείριση των δικαιωμάτων δόμησης που μπορούν να μεταφερθούν. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που διαθέτουν νόμιμους τίτλους μεταφοράς συντελεστή θα μπορούν να διαθέτουν τα δικαιώματά τους, ενώ άλλοι ιδιοκτήτες θα μπορούν να τα αποκτούν, εφόσον τα ακίνητά τους βρίσκονται σε εγκεκριμένες Ζώνες Υποδοχής και πληρούνται οι απαραίτητες προϋποθέσεις.
Η πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης ξεκίνησε στις 16 Μαρτίου 2026, ενώ η σχετική πιλοτική διαδικασία έχει παραταθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να αγοράσει πρόσθετα τετραγωνικά και να τα χρησιμοποιήσει οπουδήποτε. Η μεταφορά θα γίνεται μόνο εκεί όπου επιτρέπεται και με συγκεκριμένους περιορισμούς.
Έρχονται άλλες 103 ζώνες – Πού θα δημιουργηθούν
Ο πρώτος κύκλος του προγράμματος προβλέπει συνολικά 194 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 50 δημοτικές ενότητες. Οι 91 περιλαμβάνονται στις μελέτες που έχουν ήδη δημοσιοποιηθεί, ενώ άλλες 103 αναμένεται να ακολουθήσουν σε επόμενη φάση.
Η κατανομή των επιπλέον ζωνών προβλέπει:
- 37 στην Ανατολική Αττική.
- 55 στην Κεντρική Μακεδονία.
- 8 στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη.
- 3 στη Στερεά Ελλάδα.
Ούτε σε αυτή την επόμενη ομάδα περιλαμβάνεται η Κορινθία.
Το μεγάλο ερώτημα για την Κορινθία
Η νέα πολεοδομική πολιτική μπορεί να δημιουργήσει σημαντικές αλλαγές στην αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας. Μπορεί, όμως, να φέρει και μεγαλύτερη οικοδομική πυκνότητα σε περιοχές που θα επιλεγούν για να υποδεχθούν τα πρόσθετα τετραγωνικά.
Αυτό σημαίνει περισσότερα κτίρια, περισσότερες κατοικίες και ενδεχομένως μεγαλύτερες ανάγκες για δρόμους, στάθμευση, ύδρευση, αποχέτευση, σχολεία και ελεύθερους χώρους.
Για την Κορινθία, το ζήτημα δεν είναι μόνο αν θα αποκτήσει στο μέλλον Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης. Είναι και ποιες περιοχές θα μπορούσαν να τις υποδεχθούν, με ποια κριτήρια και με ποιες υποδομές.
Προς το παρόν, ηΑργολίδα βρίσκεται στον πρώτο σχεδιασμό, η Αχαΐα επίσης περιλαμβάνεται στις μελέτες, αλλά η Κορινθία παραμένει εκτός των 194 ζωνών του πρώτου κύκλου. Και αυτό είναι ένα στοιχείο που αξίζει να παρακολουθήσουν οι δήμοι, οι ιδιοκτήτες ακινήτων και όσοι ενδιαφέρονται για την επόμενη ημέρα της οικοδομικής ανάπτυξης στον νομό.
